Jaàfar Laidi (jaafar.laidi@garrigues.com)
José Ignacio García Muniozguren
(jose.ignacio.garcia@garrigues.com)
En Marruecos la propiedad inmobiliaria está sometida a una dualidad de regímenes debido a la coexistencia de un ordenamiento tradicional y otro de corte occidental, introducido en sendas leyes de 1913 y 1915, obra del protectorado francés. Por este motivo, la primera cuestión que debe tenerse en cuenta en toda transacción inmobiliaria es la identificación del ordenamiento aplicable. La distinción es sencilla: sólo los bienes que cuentan con un título registral (“titre foncier”) están sometidos al ordenamiento de influencia occidental.
El ordenamiento tradicional
Su principal característica es que la propiedad no está registrada. Los bienes sometidos a él pueden ser objeto de propiedad privada y no necesariamente individual, ya que existe, por ejemplo, la propiedad familiar indivisa.
El fundamento de este derecho de propiedad es la posesión pacífica, pública e ininterrumpida, en calidad de propietario, durante diez años (o cuarenta, si se trata de hacer valer la propiedad frente a parientes o copropietarios). Según la jurisprudencia, el efecto de esta posesión pacífica es la adquisición de la propiedad del bien.
De los diversos tipos de propiedad existentes en el ordenamiento tradicional, vamos a centrarnos en el llamado “melk”, es decir, la propiedad de los particulares, en el cual los inmuebles se caracterizan por:
-La ausencia de publicidad de los derechos existentes sobre ellos.
-El desconocimiento por los terceros del inmueble en cuestión, su situación, sus lindes y la naturaleza y extensión de los derechos que sobre él se ejercen, así como de los titulares de éstos.
-La inseguridad en las transacciones.
-La dificultad de acceso al mercado crediticio para financiar su adquisición, dadas las incertidumbres que rodean la garantía real.
-La elevada litigiosidad.
-La transmisión de la propiedad de estos inmuebles se realiza mediante actos celebrados antes un adul (fedatario islámico), contratos privados, o actos realizados ante notario. El otorgamiento del acto ante notario sólo es posible si, con carácter previo, se ha presentado una solicitud de inscripción registral del bien (“réquisition”), lo que determinará la sujeción de éste al ordenamiento de corte occidental que tratamos a continuación.
El ordenamiento de corte occidental
Se caracteriza por la publicidad y por la fuerza probatoria de la inscripción en el Registro de la Propiedad (“Conservation Foncière”). A pesar de las ventajas jurídicas y económicas que presenta dicha inscripción, ésta tiene carácter facultativo, lo que ha limitado su generalización. Los rasgos de este ordenamiento son los siguientes:
-Su base es la publicidad registral.
-El título registral (“titre foncier”), que una vez establecido es definitivo e inatacable.
-Los derechos inscritos tienen fuerza probatoria inter partes, erga omnes y ante los Tribunales de Justicia.
-La transmisión de la propiedad tiene lugar por la inscripción del acto de venta y no por el otorgamiento de éste.
-Los derechos inscritos sólo pueden ser alterados por inscripciones posteriores, modificativas o restrictivas, realizadas a beneficio de un tercero.
Recapitulación
En el norte (antiguo protectorado español) el número de inmuebles sometidos al ordenamiento occidental es por lo general más bajo que en el resto del país. Dada la seguridad, muy superior, que ofrece el ordenamiento occidental, es siempre recomendable acogerse al mismo. En el caso de la propiedad “melk”, esto requerirá que, con carácter previo a la venta, se solicite la inscripción registral del bien. Esta solicitud exige el consentimiento de todos los propietarios, que no siempre es fácil de obtener dada la fragmentación frecuente de la propiedad “melk”, consecuencia de sucesivas transmisiones mortis causa.
(17/10/08)